בשנים האחרונות כולם מדברים על תמ"א 38. תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים אתנו כבר מ 2005 ובאחרונה מתעורר עניין רב בפרויקט תמ"א 38 וזאת בשל ניסיון חיובי של רבים. סביר להניח שכבר זמן רב אתם עוקבים בעניין אחר ההתפתחויות, בניינים בסביבתכם כבר שופצו ואתם מרגישים שהגיע הזמן להצטרף. השאלה הראשונה שתדרשו לה הינה, מול מי כדאי לכם להתנהל? יש באפשרותכם לפנות ישירות לקבלן ביצוע או לחלופין, אתם יכולים להעדיף יזם שיספק לכם מטריית שירותים מלאה. מה עדיף? כל מקרה לגופו.
מתנהלים ישירות מול קבלן
רבים מעדיפים להתנהל מול קבלן ולחסוך גורם מתווך. פנייה ישירה לקבלן מבצע דורשת מדיירי הבניין לא מעט החלטות ואחריות. הדיירים מעורבים באופן מלא בבחירת האדריכל, קבלן מבצע, עו"ד והתנהלות ביורוקרטית מול הראשויות. בחירת הקבלן המתאים הינה קריטית במצב זה ודורשת מהדיירים הבנה בהתנהלות מולו. יש קבלנים טובים ויש פחות, יש כאלה בסיכון לפשיטת רגל ואחרים אמינים לגמרי. בחירה והתנהלות מול קבלן דורשת הבנה משפטית וטכנית שלבעלי בתים רבים אין ואלה עלולים ליפול עם עיכובים, תקלות ואף פשיטת רגל שתהיה הרסנית עבורם.
ומה עם קבלן שהוא יזם?
יתרונו של שילוב זה נמצא בחיבור בין שני גורמים, היזם והקבלן. השילוב הזה מתורגם לביצוע פרויקט תמ"א 38 באופן ישיר ע"י אותו הגורם ויכול לבוא לידי ביטוי גם בנדיבות היזם/קבלן כלפי הדיירים. במקרה זה, אתם יכולים להיות בטוחים שהיזם שלכם מבין בעבודות קבלנות בניין, אך לא תוכלו להבטיח שהוא לא "מחפף" בבניה. גם כאן, כאשר נקלע הקבלן למצוקה עסקית או כלכלית תתכן סכנה של עיכובים בפרויקט. יש לבחור קבלן עם רקורד ביצועי ומוניטין טוב.
עושים תמ"א 38 עם חברה יזמית
בבניינים רבים יש בעיות שונות מול דיירים וקיים קושי רב בגיבוש החלטה משותפת. כמו כן, בדרך כלל אין בנמצא מישהו שיכול להרים את הכפפה ולנהל את הפרויקט מול כל הגורמים הקשורים לכך ובמיוחד הקבלן. לכן, רוב הפרויקטים נעשים דרך יזם המבצע את הפרויקט. במקרה זה פונה היזם לקבלן המתאים וזה מבצע את העבודה תחת פיקוחו של היזם. היתרון המשמעותי ביותר לכך הוא שקט נפשי – היות והיזם מעביר לקבלן תשלום לפי התקדמות החיזוק בשטח ולא חשוף לבעיות התפעוליות/כלכליות של הקבלן. בנוסף, משאיר היזם חלק מהתשלום בנאמנות עד סוף שנת הבדק כדי להבטיח ביצוע תיקונים במידת הצורך גם אחרי תום הפרויקט. בחירת יזם מתאים הינה קריטית להצלחת הפרויקט. יזמים רבים אינם מבינים בבניין ועלולים לעשות טעויות בבחירת הקבלן ו/או לא לדעת לפקח עליו כהלכה. לכן כדאי מאד לבחור ביזם ותיק ומנוסה מהתחום.
התנהלות זהירה מול יזמים וקבלנים
לסיכום: פרויקט תמ"א 38 הינו מורכב ביותר ודורש הסכמת הדיירים, התנהלות מול קבלן ומול הרשויות. בדרך כלל אין לדיירים בבניין את הידע והיכולת להרים פרויקט תמ"א בעצמם ולהתנהל מול קבלן באופן ישיר. לעומת זאת, פניה ליזם מעניקה שילוב טוב של ניהול ומקצועיות המספקות שקט נפשי וביטחון שהפרויקט יסתיים בהצלחה ובזמן.